Unterhalts- und Sanierungspflichten des Hauseigentümers




Unterhalts- und Sanierungspflichten des Hauseigentümers

1. Ausgangslage und Fragestellung

Eigentum berechtigt, aber Eigentum verpflichtet auch. So lautet eine im Volksmund bekannte Redewendung. Wie weit die konkreten Pflichten eines Hauseigentümers gehen, seine Liegenschaft in einem guten Zustand zu halten (Unterhalt) oder gar auf neue Technologien umzurüsten (Sanierung), um Nachbarn, Dritte oder die Umwelt vor Schaden oder schädlichen Auswirkungen zu bewahren, ist weit weniger klar.

Dieser Blogbeitrag greift in einem nicht abschliessenden Umfang einzelne Fragen zu Unterhalts- und Sanierungspflichten des Hauseigentümers auf. In einem ersten Teil geht es primär um privatrechtliche Themen v.a. zum Schutz der Nachbarn (nachstehende Ziff. 2), in einem zweiten Teil geht es um öffentlichrechtliche Fragen (nachstehende Ziff. 3), mithin um Verpflichtungen aufgrund von staatlichen Regulierungen im allgemeinen öffentlichen Interesse.





2. Unterhalts- und Sanierungspflichten zum Schutz der Nachbarn

Aus dem privaten Eigentumsrecht und/oder aus dem privaten Nachbarrecht ergibt sich keine direkte, den Hauseigentümer unmittelbar treffende Unterhalts- und Sanierungspflicht. Dennoch können sich solche Pflichten jedoch indirekt aus allgemeinen sachenrechtlichen Vorschriften ergeben.

Als Erstes kann ein Nachbar auf Beseitigung einer Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen, wenn er durch die Nachbarliegenschaft geschädigt wird oder ihm Schaden droht und der benachbarte Hauseigentümer seine Eigentumsrechte überschreitet (Art. 679 Abs. 1 ZGB). Ganz allgemein ist jeder Grundeigentümer verpflichtet, sich bei der Ausübung seines Eigentums aller übermässiger Einwirkungen auf das Nachbargrundstück zu enthalten (Art. 684 Abs. 1 ZGB).

Solche übermässigen oder schädlichen Einwirkungen auf Nachbargrundstücke können sich namentlich dann ergeben, wenn ein Hauseigentümer seine Liegenschaft verlottern lässt und dadurch den Nachbarn Schaden droht oder bereits Schaden eingetreten ist. Wichtig für den betroffenen Nachbarn ist, dass er nicht nur auf Schadenersatz, sonder auch auf Beseitigung seiner Schädigung und sogar auf Schutz vor drohendem Schaden klagen kann.

Eine Schadenersatzpflicht des Hauseigentümers, welcher sein Grundstück nicht ordentlich unterhält, kann sich aus der Werkeigentümerhaftung gemäss Art. 58 OR ergeben. Danach wird ein Hauseigentümer schadenersatzpflichtig, wenn er u.a. durch mangelhaften Unterhalt einem Dritten, z.B. einem Nachbarn, einen Schaden verursacht. Ein Verschulden muss nicht vorliegen. Der Nachbar kann bei drohender Schädigung auch auf Abwendung der drohenden Gefahr bzw. auf Vornahme von entsprechenden Schutzmassnahmen klagen (Art. 59 Abs. 1 OR).



3. Öffentlichrechtliche Unterhalts- und Sanierungspflichten

a) Unterhalt der Haustechnik

Eigentliche Unterhaltspflichten können sich aus öffentlichrechtlichen Vorschriften mit Bezug auf haustechnische Anlagen ergeben. So ist ein Hausgeigentümer z.B. verplichtet, seine elektrischen Installationen gestützt auf die Verordnung über die  elektrischen Niederspannungsinstallationen in regelmässigen Abständen überprüfen und nötigenfalls verbessern zu lassen. Sodann muss ein Hausgeigentümer regelmässig seine Öl- oder Gasheizung aufgrund der Vorschriften der Luftreinhalteverordnung kontrollieren lassen. Feuerungsanlagen wie Cheminées und Schwedenöfen müssen periodisch durch einen Kaminfeger überprüft und gereinigt werden.

b) Baurechtliche Unterhaltspflichten

Bauvorschriften der Kantone und Gemeinden verpflichten häufig Grundeigentümer ganz allgemein, Grundstücke, Bauten und Anlagen zu unterhalten, damit von ihnen keine Gefahr für Personen oder Sachen ausgehen und sie den Regeln der Baukunst und den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen (vgl. z.B. § 228 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich; § 54 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz; § 2 der Bauordnung der Stadt Zug; § 6 der Bauordnung der Gemeinde Risch). Eine Verletzung dieser allgemeinen Unterhaltspflicht würde die zuständigen Organe grundsätzlich und jedenfalls in schwerwiegenden Fällen ermächtigen, Verfügungen zur Verbesserung der Situation durch den Hauseigentümer zu erlassen.

c) Unterhaltspflichten aufgrund der Denkmalschutzgesetzgebung

Schliesslich können Unterhaltspflichten aus der Denkmalschutzgesetzgebung fliessen. So sind bspw. gemäss § 26 Abs. 1 des Zuger Denkmalschutzgesetzes eingetragene Denkmäler vom Eigentümer so zu unterhalten, dass ihr Bestand dauernd gesichert wird, und Schäden, die den Wert eines Denkmals bedrohen oder sein Aussehen beeinträchtigen, sind im Einvernehmen mit dem Amt für Denkmalpflege und Archäologie zu beheben. Kommen die Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses dieser Pflicht nicht nach, kann die zuständige Behörde nach erfolgloser Mahnung eine Ersatzvornahme zu Lasten des Hauseigentümers anordnen (§ 33 DSG Zug).

d) Sanierung von gewissen Ölheizungen und von Energieanlagen

Mit Inkrafttreten der revidierten Luftreinhalteverordnung per 1. Juni 2018 ist in den Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 11. April 2018 vorgesehen, dass Heizöl Extra leicht Euro ab dem 1. Juni 2023 nur noch unter gewissen Voraussetzungen verwendet werden darf. Je nach Situation und Stand der Technik einer bestehenden Hausfeuerungsanlage könnte dies einen Hauseigentümer verpflichten, seine Ölfeuerungsanlage zu ersetzen.

Auch die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn), welche allerdings vielerorts noch in verbindliche Gesetzesvorschriften umgesetzt werden müssen, enthalten gewisse Sanierungspflichten. Seit der Umsetzung der Mustervorschriften 2008 ist der Neueinbau von Elektrodirektheizungen verboten. In den neuen Mustervorschriften (MuKEn 2014) werden zudem bestehende zentrale Anlagen verboten, und dezentrale Elektrodirektheizungen müssen innert einer Frist von 15 Jahren saniert werden. Gemäss den MuKEn 2014 werden Hauseigentümer zudem verpflichtet, beim Ersatz eines fossil betriebenen Heizungssystems (Öl- und Gasheizungen) neu 10% des Energiebedarfs durch erneuerbare Energie (etwa mit Sonnenkollektoren oder mit einer Wärmepumpe) zu decken; als Alternative sind auch Sanierungen der Gebäudehülle denkbar.

4. Zusammenfassung und Fazit

Die vorstehenden Ausführungen zeigen auf, dass einen Hauseigentümer verschiedene direkte und indirekte Unterhalts- und allenfalls auch Sanierungspflichten treffen können. Wie weit diese Vorschriften im Einzelnen gehen, mag nicht immer klar und im Einzelfall auch strittig sein. Ein Hauseigentümer ist aber gut beraten, seine Liegenschaft in regelmässigen Abständen fachgerecht zu unterhalten und allenfalls die notwendigen Sanierungsmassnahmen zu treffen.

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