Vermietung von Wohnungen und Ferienwohnungen über Buchungsplattformen (airbnb.com, booking.com, usw.): Verordnungsänderung zum Mietrecht und aus Sicht des Stockwerkeigentums

1. Einleitung

Mit der fortschreitenden Digitalisierung sind immer mehr global ausgerichtete Online-Buchungsplattformen für Hotels und Ferienwohnungen auf den Markt gekommen. Airbnb, Booking.com oder Wimdu gehören zu den bekanntesten. Diese Plattformen ermöglichen es nicht nur Eigentümern, sondern auch Mietern, ihre Wohnräume ohne grossen Aufwand für eine kurze Zeitspanne Gästen aus aller Welt gegen Entgelt zu überlassen.

Dieser Blogbeitrag befasst sich mit zwei Fragen:
  • dürfen Wohnungsmieter regelmässig und wiederholt für eine kurze Zeit ihre Mietwohnung für Ferien- oder Wochenend-Aufenthalte ausschreiben, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen, und
  • dürfen dies auch Eigentümer einer Stockwerkeigentums-Wohnung machen, ohne die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer einholen zu müssen.

2. Mietrechtliche Aspekte

a) Geltendes Recht zur Untervermietung

Die Untermiete ist in Art. 262 OR geregelt. Danach kann der Mieter seine Wohnräume mit der Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Er muss aber den Vermieter vor der Untervermietung um seine Genehmigung anfragen, wobei dieser seine Zustimmung nur verweigern kann, wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht bekanntgibt, die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind oder wenn dem Vermieter wesentliche Nachteile aus der Untermiete entstehen (Art. 262 Abs. 2 OR).

Diese Regelung ist auf eine einmalige Untervermietung für eine längere Zeit zugeschnitten, nicht aber für das wiederholte Untervermieten für kurze Untermietdauern, wie das bei Ferien- oder Wochenendaufenthalten der Fall ist. Denn für die Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung steht dem Vermieter eine gewisse Prüfzeit zu (je nach Umständen eine bis zwei Wochen). Demgegenüber stellen Buchungsplattformen auf sehr kurze Fristen für die Beantwortung von Buchungsanfragen (meist 24 Stunden) oder auf die Möglichkeit einer Sofortbuchung ab. Damit ist es dem Mieter faktisch nicht möglich, die Zustimmung des Vermieters gemäss Art. 262 OR rechtzeitig einzuholen, und der Mieter müsste ja vor jeder Kurz-Vermietung um Zustimmung des Vermieters anfragen.

b) Neuer Art. 8a VMWG

Dieses Problem will der Bundesrat mittels einer Anpassung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) lösen. Gemäss dem neuen Art. 8a VMWG soll es möglich werden, dass der Vermieter auf Gesuch des Mieters hin seine Zustimmung nach Art. 262 OR zu wiederholten kurzzeitigen Untervermietungen generell erteilt. Der Mieter müsste also im Sinne einer administrativen Vereinfachung den Vermieter nicht mehr jedes Mal vor einer kurzzeitigen Untervermietung um Erlaubnis anfragen.

Der neue Art. 8a Abs. 2 VMWG sieht aber weiterhin vor, dass der Mieter dem Vermieter im Gesuch um die generelle Erlaubnis für die Untervermietung die einzelnen Bedingungen der Untermiete offenlegt. Dazu gehören die maximale Höhe des Mietzinses, die maximal betroffenen Räumlichkeiten und die maximale Raum-Belegung.

c) Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter

Ein Vermieter muss das vom Mieter beantragte generelle Untermietverhältnis nicht in jedem Fall akzeptieren. So kann der Vermieter gestützt auf Art. 262 Abs. 2 OR seine Zustimmung verweigern, wenn ihm die Untermietbedingungen nicht offengelegt werden, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Der neue Artikel 8a Abs. 3 VWMG präzisiert diese Verweigerungsgründe des Vermieters dahingehend, dass dieser seine generelle Zustimmung verweigern kann, wenn ihm aus der wiederholten kurzzeitigen Untermiete als solcher oder aus den Auswirkungen daraus wesentliche Nachteile entstehen.

Diese Nachteile können direkter oder indirekter Natur sein. So können z.B. auch negative Auswirkungen der wiederholten kurzzeitigen Untervermietung auf andere Mietparteien der Liegenschaft ausschlaggebend für eine Zustimmungsverweigerung sein.

Als wesentliche Nachteile aus der wiederholten kurzzeitigen Vermietung können etwa die Veröffentlichung von Fotos der betroffenen Liegenschaft oder die ständige Weitergabe von Schlüsseln oder Zugangscodes an unbekannte Personen in Frage kommen (Sicherheitsaspekte und Wahrung der Privatsphäre der anderen Mieter). Sodann kann einer wiederholten kurzzeitigen Untervermietung der Ausbaustandard oder die Rücksichtnahme auf die bestehende Mieterschaft entgegenstehen, z.B. bei Liegenschaften im Luxussegment oder bei Alterswohnungen. Schliesslich kann eine starke Gästefluktuation zu einer übermässigen Abnutzung von Wohnräumen bzw. von gemeinschaftlichen Teilen einer Liegenschaft führen, was einer generellen Zustimmung entgegen stehen kann.

Will der Vermieter seine generelle Zustimmung zur wiederholten kurzfristigen Untermiete verweigern, hat er die Nachteile objektiv nachzuweisen und die entsprechende Weigerung dem Mieter sachlich zu begründen. Alternativ ist es dem Vermieter möglich, seine generelle Zustimmung zeitlich zu befristen.

d) Vor- und Nachteile neues neuen Art. 8a VWMG

Der neue Art. 8a VWMG bringt Vor- und Nachteile mit sich. Die generelle Zustimmung des Vermieters stellt für die Beteiligten eine administrative Vereinfachung dar. Sie soll auch die effektive Meldung von geplanten regelmässigen Untervermietungen fördern. 

Anderseits wird mit dem neuen Artikel 8a VMWG eigentlich kein neues Recht geschaffen. Die Möglichkeit einer generellen Zustimmung des Vermieters zu wiederholten kurzzeitigen Untermieten besteht aufgrund der Vertragsfreiheit an sich bereits heute. Die neue Regelung könnte aber dazu führen, dass die Hürden für das Bejahen von Verweigerungsgründen sehr hoch werden, was im Ergebnis zu einem Zustimmungszwang führen würde.

Schliesslich ist es fraglich, ob mit der neuen Regelung die quasi gewerblich-kommerzielle, hotellerie-ähnliche Untervermietung wirklich hinreichend, d.h. der Interessenlage beider Parteien (Vermieter und Mieter) entsprechend, reguliert werden kann.

e) Ausblick

Die Vernehmlassungsfrist zur Revision der VWMG ist am 3. Juli 2018 abgelaufen. Ein Inkrafttreten der neuen Regelung ist gemäss der Vernehmlassungsvorlage für den 1. Januar 2019 vorgesehen.

3. Regelmässige kurzzeitige Untervermietung bei Stockwerkeigentum

Die vorstehend dargestellten Regelungen zur Untervermietung gelten nur zwischen Vermietern und Mietern, nicht aber für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften. Probleme mit der wiederholten kurzzeitigen Vermietung kann es aber auch unter Stockwerkeigentümern geben. Grundsätzlich darf jeder Stockwerkeigentümer im Rahmen des Gesetzes frei über seine Wohnung verfügen. Diese Nutzungs- und Verfügungsfreiheit wird jedoch durch das Stockwerkeigentümer-Reglement und/oder Hausordnung eingeschränkt. 

Es empfiehlt sich allen Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften, in ihrem Reglement und/oder in ihrer Hausordnung Regelungen für die regelmässige kurzzeitige Untervermietung aufzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass ein absolutes Kurzzeitvermietungsverbot unzulässig sein dürfte, da dies ein zu grosser Eingriff in die Eigentumsrechte eines Stockwerkeigentümers darstellen dürfte. Gewisse Einschränkungen sind allerdings denkbar. Beispielsweise kann im Stockwerkeigentümer-Reglement festgehalten werden, dass durch eine Kurzzeitvermietung keine erheblichen Nachteile (z.B. Lärm, Unordnung, andere Belästigungen) für die anderen Stockwerkeigentümer entstehen dürfen oder dass eine systematische und gewerbliche Kurzzeitvermietung einer nicht selbst bewohnten Wohnung einer unzulässigen Änderung der regulär vorgesehenen Wohnnutzung gleichkommt. Abgesehen davon wäre unter Umständen auch zu prüfen, ob die regelmässige kurzzeitige Vermietung mit der bestehenden Zonen- und Bauordnung in Einklang steht und/oder ob diese sogar baubewilligungspflichtig wäre.

Rechtlich ist es unklar, ob Einschränkungen zur wiederholten kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen jederzeit mit Mehrheitsbeschluss in das Stockwerkeigentums-Reglement aufgenommen werden oder ob sie nur bei der Begründung des Stockwerkeigentums eingeführt, nachträglich aber nur noch einstimmig beschlossen werden können. Einiges dürfte für Letzteres sprechen.


Ich danke meiner Mitarbeitern Lisa-Mareike Pfaff, MLaw, für die Vorbereitung dieses Blogbeitrags.

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