Entschädigung der Grundeigentümer für Denkmalschutzauflagen

1. Einleitung und Fragestellung

Denkmalschutz ist ein politischer Dauerbrenner, wie die jüngste Diskussion im Zusammenhang mit der Änderung des Denkmalschutzgesetzes des Kantons Zug wieder zeigte.

Die Unterschutzstellung bedeutet, dass bauliche Veränderungen entweder gar nicht mehr oder nur noch sehr eingeschränkt möglich sind. Sollen oder müssen dennoch bauliche Massnahmen in Angriff genommen werden, gestalten sich die Bewilligungsverfahren oft langwierig und aus Sicht des Grundeigentümers nicht selten als beschwerlich. Zudem führen Denkmalschutzauflagen für den Eigentümer in der Regel zu zusätzlichen erheblichen Kosten.

Im folgenden Beitrag werden kurz die rechtlichen Möglichkeiten beleuchtet, welche einem Grundeigentümer bei denkmalgeschützten Liegenschaften zur Verfügung stehen.

2. Geschützte und schützenswerte Denkmäler

Grundsätzlich ist zwischen geschützten Denkmälern und schützenswerten Objekten zu unterscheiden. Erstere sind Gebäude, die bereits unter Schutz stehen, während letztere Gebäude sind, die in einem Inventar der schützenswerter Denkmäler aufgenommen sind, der letzte Schritt zur formellen Unterschutzstellung aber noch aussteht oder in Prüfung ist.

Denkmäler werden wegen ihres hohen wissenschaftlichen, kulturellen oder heimatkundlichen Werts unter Schutz gestellt. Ein solcher Schutz ist in der Regel im Grundbuch angemerkt.


Bei schützenswerten Objekten besteht eine Schutzvermutung, weshalb die entsprechenden Gebäude inventarisiert wurden. Durch die Aufnahme in das Inventar wird sichergestellt, dass bei einem konkreten Baugesuch die Schutzwürdigkeit der Bauten abschliessend geklärt wird. 


Gegen denkmalschützerische Massnahmen und Verfügungen kann im Rahmen der Gesetzgebung von Rechtsmitteln Gebrauch gemacht werden . Wird eine Unterschutzstellung von der letzten zuständigen Rechtsmittelinstanz geschützt, stehen dem Grundeigentümer im Nachgang zur Unterschutzstellung meist nur noch Ansprüche zu, welche finanziellen Entschädigungscharakter haben.

3. Ansprüche aus materieller Enteignung

In gewissen Fällen wirkt die Unterschutzstellung für den Eigentümer wie eine Aushöhlung seiner Eigentümerstellung (materielle Enteignung). Das ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der Fall, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch der Baute untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil dem Eigentümer eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. 

Eine materielle Enteignung wird auch im Fall des sogenannten Sonderopfers angenommen. Ein solches liegt vor, wenn das Opfer einer einzelnen Person gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. Massgebend ist, ob die betroffene Person im Verhältnis zu einem Kreis von Betroffenen in gleichartiger Lage eine Schlechterstellung erfährt.


Damit eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung vorliegt, muss die vom Grundeigentümer angesprochene oder beabsichtigte künftige Nutzung der Liegenschaft mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht werden können, und zwar betrachtet im Zeitpunkt der Unterschutzstellung.


Nach bundesgerichtlicher Praxis stellen Unterschutzstellungen solange keine materielle Enteignung dar, als dem Eigentümer weiterhin eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung seiner Liegenschaft möglich ist. Nicht massgebend ist ein in Zukunft möglicher Ertrag, den der Eigentümer ohne die Unterschutzstellung im Falle eines Neubaus oder Umbaus erzielen könnte.


Die Formulierung der Voraussetzungen für das Vorliegen einer materiellen Enteignung zeigen, dass nur in schweren Fällen bei einer Unterschutzstellung eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens besteht.


Zu erwähnen ist noch, dass ein Verfahren zur Geltendmachung einer Entschädigung unabhängig vom Unterschutzstellungsverfahren ist. Der Betroffene muss die Unterschutzstellung folglich nicht angefochten haben, um einen Entschädigungsanspruch geltend machen zu können.

4. Heimschlagsrecht

Neben der Möglichkeit, eine Entschädigung aus materieller Enteignung geltend zu machen, kann der Eigentümer nach Ablauf von zwei Jahren seit der rechtskräftigen Unterschutzstellung zu verlangen, dass das Denkmal vom Kanton oder der Gemeinde erworben wird (Heimschlagsrecht). Voraussetzung ist, dass ihn die Unterschutzstellung wie eine Enteignung trifft (§ 32 Abs. 2 des Zuger Denkmalschutzgesetzes). Der Erwerbspreis entspricht dabei der Entschädigung, die bei Enteignung zu leisten wäre.

5. Gewährung von Beiträgen 

a) Notwendigkeit von Vorabklärungen

Sind bauliche Massnahmen wie Umbauten oder Renovationen bei unter Schutz gestellten Gebäuden geplant, lohnt es sich, möglichst frühzeitig die Denkmalpflege in die Planungsarbeiten einzubeziehen. So kann das Machbare ausgelotet und ein bewilligungsfähiges Bauprojekt ausgearbeitet werden.

Die zuständigen kantonalen Stellen beraten die beteiligten Eigentümer, Architekten und Unternehmer unentgeltlich. Dabei kann auch geprüft oder vorabklärt werden, ob an die Umbau- oder Renovationsarbeiten finanzielle Zuschüsse geleistet werden können.

b) Voraussetzungen für Beiträge

Sind die baulichen Massnahmen substanzerhaltend, können dafür finanzielle Beiträge geleistet werden (§ 34 Abs. 1 des zugerischen Denkmalschutzgesetzes). Für wertvermehrende oder komfortsteigernde bauliche Massnahmen oder gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, die keinen denkmalpflegerischen Aufwand verursachen, werden hingegen keine Beiträge gewährt.

Im Kanton Zug leisten Kanton und Gemeinde je gleich hohe Beiträge an die Kosten der Restaurierung von Denkmälern und an bedeutendere Unterhaltsarbeiten. Bei Objekten von lokaler und regionaler Bedeutung beträgt der Beitragssatz der Gemeinde und des Kantons total 30 % der beitragsberechtigten Kosten (§ 34 Abs. 2 des Zuger Denkmalschutzgesetzes). 

Die Höhe der beitragsberechtigten Kosten errechnet sich aus der denkmalpflegerischen Relevanz der einzelnen baulichen Massnahmen. Im Kanton Zug bestehen dafür detaillierte Richtlinien des Kantons. Gesuche um finanzielle Beiträge sind vor Beginn der Restaurationsarbeiten bzw. vor Baubeginn einzureichen. Mit den entsprechenden Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn eine Beitragszusicherung oder eine Bewilligung zum vorzeitigen Arbeitsbeginn vorliegt.

Und zum Schluss ...

Unterschutzstellungen und Denkmalschutzauflagen stellen für Grundeigentümer in aller Regel schwere Eingriffe in sein Eigentum dar. Dennoch ist es möglich, auch ältere Liegenschaften mit Hilfe der Denkmalpflege modernen Anforderungen entsprechend zu renovieren und einer zeitgemässen Nutzung zuzuführen, wie verschiedene Beispiele zeigen, auch wenn der dafür notwendige finanzielle Einsatz des Grundeigentümers nicht unbeträchtlich ist.


Ich danke meiner Mitarbeiterin Lisa-Mareike Pfaff, MLAw, für die Vorbereitung dieses Blogbeitrages.

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