Verkauf von Mehrfamilienhäusern in einer Erbengemeinschaft

In vielen Erbengemeinschaften befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Es kann bei der Erbteilung oft nicht von einem einzelnen Erben übernommen werden (mit Auszahlung der anderen Erben). Es stellt sich dann die Frage, ob das Mehrfamilienhaus verkauft oder ob es zuerst in Stockwerkeigentums-Einheiten aufgeteilt werden soll, um diese anschliessend einzeln zu veräussern.

Die folgenden Ausführungen aus der Beratungspraxis zeigen einige Überlegungen auf, welche in solchen Situationen angestellt werden sollten. Selbstverständlich muss jede einzelne Situation individuell beurteilt werden.

Verkauf des Mehrfamilienhauses oder Aufteilung in Stockwerkeigentum

Dazu sind folgende Überlegungen anzustellen:
  • Der Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes findet in einer einzigen Transaktion statt und ist daher eine relativ einfache und verhältnismässig schnell umsetzbare Lösung. Es bedarf dazu ausser der Einleitung des Verkaufsprozesses bzw. der Konzeption des Verkaufsmarketings praktisch keiner weiteren Vorbereitungen. Aus Sicht der Verkäuferschaft ist ein solcher Verkauf auch eine relativ kostengünstige Variante. Die Marktnachfrage ist aktuell immer noch gut.
  • Demgegenüber ist die Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Stockwerkeigentums-Einheiten und der anschliessende Verkauf der einzelnen Wohnungen relativ aufwändig und zeitintensiv in der Vorbereitung. Die Errichtung des Stockwerkeigentums ist mit Kosten verbunden: es müssen Aufteilungspläne erstellt und Wertquoten für die einzelnen Wohnungen bestimmt werden; sodann muss ein Stockwerkeigentumsreglement errichtet und die Begründung des Stockwerkeigentums im Grundbuch eingetragen werden. Je nach Ausgangslage müssen unter Umständen Hypotheken und Grundpfandrechte abgelöst oder neu strukturiert werden. Auf der anderen Seite kann in der Regel mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen insgesamt ein - unter Umständen deutlich - höherer Verkaufserlös realisiert werden als beim Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes.
  • Ein Stolperstein gibt es bei der Variante "Verkauf von Stockwerkeigentums-Einheiten" frühzeitig zu beachten: es ist vor Inangriffnahme dieser Variante mit den Steuerbehörden zu klären, ob die Mitglieder der Erbengemeinschaft steuerlich als gewerbsmässige Liegenschaftshändler eingeschätzt würden. Das hätte zur Folge, dass die erzielten Verkaufsgewinne der Einkommensbesteuerung (und nicht der Grundstückgewinnbesteuerung) unterliegen und auf den Gewinnen ausserdem Sozialversicherungsbeiträge (AHV/IV/EO- und ALV-Beiträge) abzuführen wären.

Soll vor dem Verkauf noch renoviert werden?

In der Regel stellt sich immer auch die Frage, ob vor dem Verkauf noch in Renovationen investiert werden soll. Die Antwort hängt vom konkreten Zustand des Hauses ab. Als Richtschnur gilt:
  • Wird das Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, sollten nur die wirklich notwendigsten (technischen) Renovationsarbeiten ausgeführt werden, um einen attraktiven Verkauf sicherzustellen. Alle anderen Erneuerungsarbeiten sollte der neue Eigentümer ausführen können, damit er diese auf seine Immobilienstrategie abstimmen kann. Es ist zu empfehlen, in den Verkaufsunterlagen Transparenz über einen allfälligen Renovationsbedarf zu schaffen.
  • Anders ist die Sachlage, wenn das Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentums-Einheiten aufgeteilt wird. Hier stellt sich die Frage, ob Gebäudebestandteile, welche für die allgemeine Benützung bestimmt sind, und der Umschwung in Schuss gebracht werden sollen. Für den Verkauf der Eigentumswohnungen ist das in der Regel vorteilhaft. Denn die neuen Stockwerkeigentümer werden kaum als Erstes die gemeinschaftlichen Teile renovieren und den Umschwung instand stellen wollen. Sie sind daher eher bereit, bei einer gut erhaltenen Liegenschaft einen höheren Wohnungspreis in Kauf zu nehmen.
  • In den zu verkaufenden Eigentumswohnungen sollten demgegenüber nur die notwendigsten Renovationsarbeiten vor dem Verkauf ausgeführt werden. Denn meistens wollen die neuen Wohnungseigentümer ihre eigenen Ausbauwünsche realisieren. Eine ähnliche Überlegung gilt dann, wenn die Eigentumswohnung im vermieteten Zustand verkauft wird. In diesen Fällen sollte grundsätzlich dem Käufer der Renovationsentscheid überlassen werden.
  • Und dennoch: auch bei einer Aufteilung in Stockwerkeinheiten könnte die Verkaufsstrategie je nach Beschaffenheit und Ausgestaltung des Mehrfamilienhauses sowie des angesprochenen Käufersegmentes lauten, das ganze Haus einschliesslich der Wohnungen angemessen zu renovieren und zu verkaufen, so dass der neue Eigentümer seine Wohnung als fertiges "Gesamtpaket" kaufen kann, ohne sich anschliessend mit Renovationen befassen zu müssen. 
Die definitive Wahl des passenden Vorgehens hängt dementsprechend von der individuellen Beurteilung der Liegenschaft ab.

Mietrechtliche Überlegungen

Soll das Mehrfamilienhaus bzw. sollen die Eigentumswohnungen im vermieteten Zustand verkauft werden? Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung "bricht" einen bestehenden Mietvertrag nicht. Er wird vielmehr unverändert weitergeführt. Ob vor einem Haus- oder Wohnungsverkauf  bestehende Mietverträge gekündigt werden sollen, hängt von folgenden Überlegungen ab:
  • Die "Entmietung" benötigt unter Umständen bis zu vier Jahre; dies ist die längste Zeitdauer, für welche ein Mieter die Mieterstreckung von Wohnraum verlangen kann (Art. 272b Abs. 1 OR). Dementsprechend kann der Verkauf auch so lange nicht realisiert werden, wenn die Wohnungen mietfrei veräussert werden sollen. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass der Eigenbedarf eines Käufers eine Mieterstreckung nicht zwingend ausschliesst. Der Eigenbedarf ist nur eines von mehreren Argumenten bei der gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägung bei einer Mieterstreckung (Art. 272 Abs. 2 OR).
  • Bei einem Verkauf von Eigentumswohnungen steht es der verkaufenden Erbengemeinschaft im Übrigen frei, die Wohnungen als Erstes den bestehenden Mietern zum Kauf anzubieten.
  • Ein Haus- oder Wohnungskäufer hat unter Umständen ein Interesse an vermieteten Wohnungen, wenn er die Immobilie als Kapitalanlage kaufen will. Sodann braucht ein Käufer für die Planung einer von ihm beabsichtigten (Total-)Sanierung in der Regel eine gewisse Zeit, während welcher er die Wohnung(en) vermietet haben will und auch die Möglichkeit erhält, mit den Mietern gütliche Vereinbarungslösungen zu finden.

Ein Hinweis zum Schluss

Selbstverständlich ist es auch möglich, im Rahmen der Erbteilung das Mehrfamilienhaus in eine von den Erben gehaltene Aktiengesellschaft zu überführen und dann - bei Bedarf - die Aktien ganz oder teilweise zu verkaufen. Bei dieser Lösung stellen sich Fragen, die in einem späteren Blog-Beitrag behandelt werden.

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