Probleme und Tücken bei Reservationsverträgen für Liegenschaften

Meinen Blog zum Immobilien- und Baurecht beginne ich mit einem Thema, welches in der Praxis immer wieder zu Fragen führt: Reservationsverträge für einen Immobilienkauf.

Zweck von Reservationsvereinbarungen

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen will, muss einen durch einen Notar öffentlich beurkundeten Kaufvertrag abschliessen (Art. 216 Abs. 1 OR). In aller Regel unterzeichnet der Käufer zuvor einen Reservationsvertrag (Kaufzusage, Reservationsvereinbarung, Vorvertrag), der nicht notariell beurkundet, sondern lediglich durch den Käufer persönlich unterschrieben wird (einfache Schriftlichkeit).

Solche Reservationsvereinbarungen sollen den Kaufinteressenten gewissermassen "moralisch" auf den späteren Kauf verpflichten. Zu diesem Zweck vereinbaren die Parteien, dass der Käufer eine Anzahlung zu leisten hat, welche später an den Kaufpreis angerechnet wird. Tritt der Käufer von der Reservation zurück, soll ihm diese Anzahlung zurückerstattet werden.

Häufig wird für den Fall des Rückzuges vereinbart, dass der Käufer dem Verkäufer die Aufwendungen für die Vorbereitung des Kaufgeschäfts zu ersetzen hat. Dieser "Schadenersatz" wird oft mit einer Pauschalsumme (z.B. CHF 5'000.-) festgelegt; zuweilen wird für den Rücktritt vom Reservationsvertrag auch eine "Konventionalstrafe" in Form einer Pauschale vereinbart.

Streitpunkte

Streitigkeiten entstehen dann, wenn der Verkäufer nicht die ganze Anzahlung zurückzahlt bzw. wenn er für seine bisher getätigten Aufwendungen einen Abzug macht oder die Zahlung der "Konventionalstrafe" verlangt. Der Käufer, welcher die ganze Anzahlung zurückerstattet haben will, macht seinerseits geltend, die Reservationsvereinbarung sei formungültig, weil sie nicht notariell beurkundet sei, oder der Abzug für die Aufwendungen des Verkäufers sei in der Höhe nicht gerechtfertigt.

Die aktuelle Rechtslage...

... kann wie folgt kurz zusammengefasst werden:

  1. Reservationsverträge sind Vorverträge zum späteren Kaufvertrag und müssen daher durch einen Notar öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 OR); ansonsten sind sie nichtig. Dieser Formzwang gilt auch für Konventionalstrafen, welche die Erfüllung der Hauptleistung - den Abschluss des Kaufvertrages - bekräftigen sollen.
  2. Ob die Geltendmachung des Formmangels (Fehlen eines öffentlich beurkundeten Kaufvertrages) rechtsmissbräuchlich ist (Art. 2 Abs. 2 ZGB), wird in jedem Einzelfall aufgrund der konkreten Umstände durch den Richter geprüft. Ein Rechtsmissbrauch kann z.B. dann vorliegen, wenn mit der Geltendmachung der Formungültigkeit zugewartet wird, um sich später daraus Vorteile zu verschaffen, oder wenn die Parteien den Reservationsvertrag in Kenntnis der Formungültigkeit vollständig oder zur Hauptsache erfüllen bzw. erfüllt haben.
  3. Zusatzabreden hingegen, die auch losgelöst vom Grundstückkauf als sinnvolles Ganzes denkbar sind, können nur schriftlich ohne notarielle Beurkundung abgeschlossen werden. Das gilt z.B. für Konventionalstrafen oder Pauschalvergütungen, wenn sie einzig den Zweck haben, den Planungsaufwand zu ersetzen, den eine Partei im Vertrauen auf den künftigen Kaufvertrag macht (sog. Ersatz des negativen Interesses). Es ist zu empfehlen, solche Aufwandsentschädigungen ausserhalb eines Reservationsvertrages in einem separaten Dokument schriftlich zu regeln.
Weiterführende Quellen:
BGE vom 19. September 2017 (4A_573/2016) und vom 17. Dezember 2014 (4A_281/2014)

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